24.05.2026 | geschrieben von Heike

Die 6 größten Fehler

und wie du sie vermeidest

Du möchtest dir den Traum vom Eigenheim erfüllen?  Damit bist du nicht allein. Nach den eigenen vier Wänden streben nach wie vor die meisten Deutschen – rund x% möchten sich laut einer Umfrage im eigenen Haus wohnen.

Leider werden bei der Finanzierung häufig Fehler gemacht, die ihren Kern darin haben, dass dem Kreditvermittler blind vertraut wird. Besser ist, wenn du dich selbst auskennst – und Fehler vermeidest.

Und damit steigen wir ein in die 6 größten Fehler bei der Immobilienfinanzierung und wie du sie vermeidest.

Fehler Nr. 1 - zu wenig Eigenkapital, zu kurze Ansparphase

Einer der größten Fehler ist es, zu früh kaufen zu wollen. Die Zinsen sind gerade günstig, das Traumhaus ist gefunden und der Makler macht Druck – und schon ist man mittendrin.

Viele Käufer bringen gerade einmal die Kaufnebenkosten mit, und manchmal nicht einmal das. Eine solche Finanzierung gleicht einem Himmelfahrtskommando, man muss es einmal so deutlich sagen. Denn was passiert? Du

  • zahlst höhere Zinsen, da du über die Beleihungsgrenze hinaus finanzieren musst,
  • hast weniger finanzielle Sicherheit, da deine monatliche Rate sehr hoch ist,
  • gerätst schneller unter Druck bei unerwarteten Ausgaben oder veränderten Lebensbedingungen
  • kurzum – du startest mit einer viel zu hohen Verschuldung
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So ist es besser

Sei dir im Klaren darüber, dass ein Immobilienkauf kein Sprint ist. Wenn du weder im Lotto gewonnen, eine Erbschaft gemacht oder eine Bank überfallen hast, führt nur ein Weg in das eigene Haus: Sparen, sparen und nochmal sparen. Ein paar Jahre wirst du benötigen, um das erforderliche Eigenkapital zusammenzubringen.

Meine goldenen Regeln

  • die Kaufnebenkosten (10% – 15% des Kaufpreises für Notar, Grunderwerbssteuer, Makler) aus Eigenkapital bezahlen
  • zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises ansparen
  • etwa 5% des Kaufpreises für Unvorhergesehenes (Renovierungen, höhere Baukosten) als eiserne Reserve zurückbehalten

Lieber ein paar Jahre länger sparen als sich finanziell zu übernehmen!

Fehler Nr. 2 - zu niedrige Anfangstilgung

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Leider passiert es immer wieder: Die Traumimmobilie ist eine Nummer zu groß, die monatliche Rate zu hoch. 
Um dennoch bald einziehen zu können, starten viel Käufer mit einer zu niedrigen Anfangstilgung, beispielsweise mit 1,5% oder weniger. Damit bleibt die monatliche Rate kleiner. 

Doch was passiert? 

  • die Darlehenssumme sinkt extrem langsam, die Restschuld bliebt hoch
  • die Anschlussfinanzierung ist riskant
  • du bist unnötig lange verschuldet

So ist es besser

Bleib realistisch. Ein Hauskauf ist teuer – das Schönrechnen einer anfänglichen Monatsrate macht die Finanzierung künstlich passend. Wichtig ist jedoch, ehrlich zu prüfen, ob die Immobilie finanzierbar ist. 

Meine goldenen Regeln:

  • mit 2–3 % Tilgung starten. Mehr ist besser, weniger tabu!
  • nicht nur auf die anfängliche Rate schauen, sondern auf die Gesamtlaufzeit des Kredites
  • verschiedene Zinsszenarien durchrechnen – besonders für die Zeit nach der Zinsbindung!

Fehler Nr. 3 - nicht lange genug in der Immobilie wohnen

Wie der Name schon sagt – eine Immobilie ist immobil. Und sie macht dich finanziell unflexibel. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen fließt in den ersten Jahren ein großer Teil der Rate in die Zinsen – und nur wenig in die Tilgung. Erst nach etwa 10 bis 15 Jahren kommst du langsam in den finanziell interessanten Bereich. 

Was passiert, wenn du gleich wieder verkaufst?

  • kaum getilgt, nur Zinsen gezahlt,
  • hohe Kaufnebenkosten „verbrannt“,
  • zusätzlich müssen Verkaufskosten aufgebracht werden
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So ist es besser

Wenn du schon heute davon ausgehst, dass sich mittelfristig dein Lebensmittelpunkt ändert, dann prüfe genau, ob du eine Immobilie kaufen möchtest.

Goldene Regel:

  • eine Immobilie 10 bis 15 Jahre halten – besser noch länger 

Fehler Nr. 4 - Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) nicht kennen

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Einfach zur Hausbank gehen und sich auf die Bankberatung verlassen? Besser nicht. Informiere dich vor dem Gespräch bei deiner Hausbank auf der Homepage der KfW, welche Förderungsmöglichkeiten für dich in Frage kommen.

Das bietet die KfW:

  • günstigere Zinssätze für einen Teil Deines Kredites,
  • Tilgungszuschüsse,
  • Förderungen für Energieeffizienz,
  • Programme für Familien und Sanierungen.

So ist es besser

Sei informiert und prüfe genau, welche Förderungsmöglichkeiten für dich und dein Vorhaben in Frage kommen. Verlass dich nicht nur auf die Beratung durch deine Hausbank.

Meine goldenen Regeln

  • Fördermöglichkeiten der KfW prüfen
  • den Bankberater aktiv ansprechen und die Vermittlung eines KfW-Darlehens einfordern

Fehler Nr. 5 - keine Sondertilgung vereinbaren

Viele Standard-Kreditverträge enthalten keine oder nur eine geringe Sondertilgungsmöglichkeiten. Für dich kann die Möglichkeit, jederzeit Sondertilgungen vornehmen zu können, hilfreich sein. Kannst du das nicht, liegt Geld, das du unplanmäßig erhältst (z.B. aus einer Erbschaft, eine Sonderzahlung deines Arbeitgebers) ungenutzt auf einem Konto. Vielleicht läufst du vielleicht Gefahr, es für anderes auszugeben.

Warum sind Sondertilgungen hilfreich?

  • Darlehenssumme sinkt schneller,
  • du bist schneller schuldenfrei und hast insgesamt weniger Zinsen gezahlt,
  • unvorhergesehenes Geld liegt nicht ungenutzt auf einem Tagesgeldkonto oder wird ausgegeben.
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So ist es besser

Vereinbare die Möglichkeit, jederzeit Sondertilgungen vornehmen zu dürfen.

Meine goldene Regeln

  • 5% pro Jahr sollten es sein
  • nutze unbedingt jede Möglichkeit, Sondertilgungen vorzunehmen. Gib höchstens 10% des unvorhergesehenen Geldeinganges für andere Dinge aus 

Fehler Nr. 6 - Muskelhypothek überschätzen

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Die sogenannte „Muskelhypothek“ beschreibt den Ansatz, den Kaufpreis einer Immobilie dadurch finanzierbar zu machen, dass geplante Handwerkerleistungen in Eigenregie übernommen werden. Grundsätzlich ist Eigenleistung natürlich nichts Schlechtes – sie kann sogar sinnvoll sein und Kosten sparen. Problematisch wird es allerdings, wenn die Finanzierung nur deshalb funktioniert, weil umfangreiche Gewerke herausgerechnet werden. Dann ist die Immobilie oft schlicht zu teuer.

Viele Käufer unterschätzen dabei vor allem folgende Punkte:

  • Baustellen dauern häufig deutlich länger als geplant – währenddessen läuft die Miete weiter,
  • Materialkosten sind in den vergangenen Jahren massiv gestiegen,
  • Fehler bei Eigenleistungen führen dazu, dass am Ende doch teure Handwerker einspringen müssen.

So ist es besser

Eigenleistung kann beim Immobilienkauf sinnvoll sein – wenn sie realistisch geplant wird. Wer clever vorgeht, spart Geld, ohne sich finanziell oder persönlich zu überlasten.

Meine goldenen Regeln

  • nur Arbeiten selbst übernehmen, die du wirklich beherrschst
  • Zeit realistisch kalkulieren
  • die Finanzierung muss auch ohne maximale Eigenleistung funktionieren

Fazit

Eine Immobilienfinanzierung ist kein Sprint. Es dauert einige Jahre, bis du das dringend benötigte Eigenkapital zusammen gespart hast. Vor dem Gespräch mit deiner Hausbank musst du dich mit der Finanzierung beschäftigen – hast du genug Eigenkapital? Wie hoch muss die Anfangstilgung sein, damit die Anschlussfinanzierung nicht zum Problem wird? Gewährt deine Bank Sondertilgungsmöglichkeiten? Welche Förderungsmöglichkeiten der KfW kommen in Betracht? 

Beantworte unbedingt diese Fragen – damit deine Finanzierung solide ist und nicht zum Albtraum wird!