02.05.2026 | geschrieben von Heike

Kaufen ist besser als Mieten - stimmt das?

Um keine Anlageklasse ranken sich so viele Mythen wie um die eigenen vier Wände. Wahrscheinlich hast du diese Sätze schon oft gehört, und vielleicht hältst du sie allein deshalb für wahr:

„Mieten ist rausgeworfenes Geld!“
„Immobilien sind eine sichere Kapitalanlage!“
„Immobilien steigen immer im Wert!“
„Betongold!“

Doch stimmt das alles überhaupt? Ist Mieten tatsächlich die schlechtere Entscheidung – und Kaufen automatisch die bessere? Oder ist diese Sichtweise zu kurz gedacht?

Ein Beispiel: Tim und Paula

Nähern wir uns der Frage mit einem Beispiel.
Tim und Paula sind 28 Jahre alt und stehen vor derselben Entscheidung: Kaufen oder mieten?
Beide haben ein Startkapital von 100.000 €.

Tim entscheidet sich für den Kauf eines Hauses für 600.000 €
Paula mietet ein vergleichbares Haus für 1.800 € im Monat
Ihr Geld investiert Paula am Kapitalmarkt

Tims unsichtbarer Nachteil: Nebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie fallen rund 10 % Nebenkosten an – für die Grunderwerbsteuer, den Notar und gegebenenfalls für einen Makler. In Tims Beispiel sind das etwa 60.000 €, die sofort weg sind. Dieses Geld erwirtschaftet keine Rendite, und Tim erhält dafür auch keinen Gegenwert.
Tim startet seinen kreditfinanzierten Kauf effektiv also nicht mit 100.000 € Startkapital, sondern mit rund 40.000 €.

Paula hingegen hat geringe Einstiegskosten, sagen wir, sie benötigt für die Kaution und den Makler rund 10.000 €. Ihr bleiben von ihren 100.000 € rund 90.000 €, die sie am Kapitalmarkt investiert – mit einer angenommenen Rendite von 4 % p.a.

Tim und Paula 30 Jahre später

Wo stehen Tim und Paula 30 Jahre später?

Beginnen wir mit Paula: Über einen Zeitraum von 30 Jahren hat sie – bei einer angenommenen Mietsteigerung von 1 % pro Jahr – rund 835.000 € an Miete gezahlt. Gleichzeitig sind ihre ursprünglich investierten 90.000 € durch eine jährliche Rendite von 4 % auf etwa 324.000 € angewachsen. Zieht man dieses Vermögen von den Mietausgaben ab, ergibt sich für Paula ein Minus von rund 511.000 €. Anders ausgedrückt: Sie hat in 30 Jahren knapp 500.000 € für das Wohnen aufgewendet.

Und Tim? Tim hat für den Kauf seiner Immobilie 560.000 € zu einem Zinssatz von 3 % finanziert. Um das Darlehen innerhalb von 30 Jahren vollständig zu tilgen, zahlt er monatlich etwa 2.500 €. Insgesamt belaufen sich seine Ausgaben für Zins und Tilgung auf rund 1.080.000 €. Dem gegenüber steht die Immobilie, die ihm nach Ablauf der Finanzierung gehört. Unter der Annahme, dass ihr Wert konstant geblieben ist, ergibt sich für Tim ein leichter Vorteil gegenüber Paula: Seine effektiven Wohnkosten lägen bei etwa 480.000 € (1.080.000 € abzüglich 600.000 € Immobilienwert).

Allerdings ist es eher unwahrscheinlich, dass die Immobilie über einen so langen Zeitraum ohne weiteres ihren Wert behält – im Gegenteil: Ohne regelmäßige Instandhaltung und Modernisierung wird das Haus nach 30 Jahren kaum noch attraktive Kaufpreise erzielen. Das bedeutet, dass Tim parallel zur Kreditrückzahlung Rücklagen bilden muss. Üblicherweise werden hierfür etwa 1 % des Immobilienwerts pro Jahr empfohlen, in diesem Fall also 6.000 € jährlich. Über 30 Jahre summiert sich das auf 180.000 €. Berücksichtigt man diese Kosten, gerät Tim gegenüber Paula ins Hintertreffen.

Zudem hat Paula zwei weitere Vorteile: Sie bleibt finanziell flexibel und verfügt über liquide Mittel, die sie je nach Bedarf einsetzen kann. Tim hingegen hat sein Vermögen weitgehend in der Immobilie gebunden und müsste im Bedarfsfall sein Haus ganz oder teilweise veräußern. Würde Paula darüber hinaus die Differenz zwischen ihrer Miete und Tims monatlicher Belastung ganz oder teilweise ebenfalls investieren, würde sich das Ergebnis noch deutlicher zu ihren Gunsten verschieben.

Warum Tim strukturell im Nachteil ist

Dass Tim im Nachteil ist, hat drei wesentliche Gründe.

1. Fehlstart durch Kaufnebenkosten

Bereits beim Erwerb der Immobilie entstehen rund 10 % Nebenkosten. In Tims Fall entspricht das etwa 60.000 € – Kapital, das unmittelbar gebunden ist und keinen Ertrag erwirtschaftet.

Paula hingegen kann diesen Betrag am Kapitalmarkt investieren. Bei einer angenommenen Rendite von 4 % pro Jahr wächst ihr Vermögen kontinuierlich. Durch den Zinseszinseffekt entsteht so ein Vorsprung, den Tim im weiteren Verlauf kaum noch aufholen kann.

2. Mehr Schulden bedeuten mehr Zinsen

Durch die hohe Fremdfinanzierung zahlt Tim über Jahrzehnte hinweg erhebliche Zinsen – Geld, das unwiederbringlich verloren ist. Gerade in den ersten Jahren fließt ein großer Teil seiner monatlichen Rate in die Zinszahlung, während die eigentliche Schuld nur langsam sinkt.
Hinzu kommt, dass ein Teil der Finanzierung über die Beleihungsgrenze von 80 % hinausgeht und deshalb zu höheren Zinssätzen aufgenommen werden muss. Dadurch verteuert sich der Kredit zusätzlich. Insgesamt entsteht so eine finanzielle Belastung, die Tim dauerhaft gegenüber Paula zurückwirft.

3. Fehlender Zinseszinseffekt

Während Paulas Kapital für sie arbeitet und sich über die Jahre exponentiell vermehrt, ist Tims Vermögen größtenteils in der Immobilie gebunden. Dieses Kapital steht ihm nicht flexibel zur Verfügung und erzielt keine laufenden Renditen.
Zwar kann auch eine Immobilie im Wert steigen, doch dieser Effekt ist unsicher, nicht planbar und vor allem nicht vergleichbar mit dem kontinuierlichen Wachstum eines verzinsten Vermögens. Tim verzichtet damit auf den Zinseszinseffekt – den stärksten Treiber für langfristigen Vermögensaufbau.

Ein Mythos ist entlarvt

Damit Tim das Rennen macht, müssten mehrere Dinge gleichzeitig eintreten:

Die Immobilie steigt stark im Wert (z. B. auf 700.000 € oder mehr)
Es fallen keine größeren Reparaturen und Investitionen an
Die Rendite am Kapitalmarkt liegt langfristig unter 4%

Das ist möglich – aber in Summe eher unwahrscheinlich.

Das Beispiel zeigt deutlich: Die kreditfinanzierte, selbst genutzte Immobilie ist kein Renditebringer – Kaufnebenkosten („unsichtbarer Kapitalverlust“), Kreditzinsen, nötige Reparaturen und Investitionen machen das Wohnen in den eigenen vier Wänden teuer. Dass eine Immobilie an Wert zulegt, ist möglich und an manchen Standorten sogar sehr wahrscheinlich – das gilt jedoch nicht für jedes Haus oder jede Wohnung.

Fazit: Mieten ist nicht automatisch schlecht; Kaufen nicht automatisch gut

Mieten kann der effizientere Weg zum Vermögensaufbau sein – auch, wenn sich die monatlichen Mietzahlungen wie „herausgeworfenes Geld“ anfühlen.

Heißt das nun, dass man sich keinesfalls eine Immobilie kaufen sollte?

Natürlich nicht. Doch ein Kauf muss sorgfältig geplant, solide finanziert und realistisch betrachtet werden. Lies hier, welche Fehler du bei der Finanzierung deiner Immobilie unbedingt vermeiden solltest: Die 7 größten Fehler bei der Finanzierung – und wie du sie vermeidest

Eine eigene Immobilie ist kein Renditebringer, sondern die größte Konsumentscheidung, die wir im Leben treffen.