24.05.2026 | geschrieben von Heike
Die Finanzierung
Das Annuitätendarlehen
Die meisten Immobilienkäufer finanzieren ihr Haus oder ihre Wohnung über ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Dabei handelt es sich um die klassische Form der Baufinanzierung in Deutschland. Der große Vorteil: Die monatliche Rate bleibt während der vereinbarten Laufzeit (der „Zinsbindung“) gleich. Das sorgt für Planungssicherheit und macht die Finanzierung kalkulierbar.
Die monatliche Rate setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen:
- dem Zinssatz
- der Tilgung
Während zu Beginn ein großer Teil der Rate aus Zinsen besteht, steigt im Laufe der Jahre der Tilgungsanteil. Die Restschuld wird also Schritt für Schritt kleiner.
Eng damit verbunden: Die Zinsbindung
Die sogenannte Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gültig bleibt. Während dieser Phase verändert sich dein Zins nicht – sprich: Du musst keine höheren Zinsen zahlen, wenn der Marktzins steigt. Gleichzeitig profitierst du nicht von eventuell fallenden Marktzinsen. Typische Laufzeiten sind 10, 15 und 20 Jahre.
Während dieser Zeit bleibt die monatliche Rate unverändert.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Die meisten Käufer konzentrieren sich vor allem auf die erste Monatsrate und entscheiden anhand dieser Rate, ob sie sich den Kauf der Immobilie leisten können. Das ist meiner Meinung nach zu kurz gedacht. Ganz entscheidend ist die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung.
Warum das?
Nach zehn oder fünfzehn Jahren ist das Darlehen wahrscheinlich nicht zurückgezahlt. Ganz im Gegenteil – da am Anfang die Darlehenssumme hoch ist, zahlst Du fast ausschließlich Zinsen. Der Anteil deiner monatlichen Rate, der für die Rückzahlung des Kredites verwendet wird, ist klein. Beginnst du mit einer Tilgungsrate von 1% – das empfehlen Banken gern, um die monatliche Rate möglichst gering zu halten – verändert sich die Höhe deines Kredites innerhalb von 10 Jahren kaum.
Für die verbleibende Restschuld wird dann nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung benötigt. Steigen die Zinsen bis dahin deutlich an, kann auch die neue Monatsrate spürbar höher ausfallen.
Deshalb muss eine Immobilienfinanzierung immer langfristig geplant werden – nicht nur bis zum Ende der ersten Zinsbindung.
Zins ist nicht gleich Zins - die Beleihungsgrenze
Ein weiterer wichtiger Begriff bei der Immobilienfinanzierung ist die sogenannte Beleihungsgrenze. Sie beschreibt, wie viel Prozent des Immobilienwertes eine Bank zu welchem Zinssatz finanzieren wird.
Je niedriger der Finanzierungsanteil im Verhältnis zum Immobilienwert ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Deshalb erhalten Käufer mit mehr Eigenkapital meist bessere Zinsen.
Besonders wichtig ist die sogenannte 80-%-Grenze. Viele Banken unterscheiden zwischen:
- Finanzierungen bis 80 %
- und Finanzierungen über 80 %
Der Teil oberhalb dieser Grenze wird häufig mit höheren Zinsen belegt. Warum das so ist, ist klar: Je weniger Eigenkapital ein Käufer in die Finanzierung seiner Immobilie einbringen kann, desto höher ist das Risiko für die Bank, dass der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann. Dieses Risiko lässt die Bank sich bezahlen.
Eigenkapital - wichtigster Bestandteil
Ein hoher Eigenkapitalanteil reduziert nicht nur die benötigte Kreditsumme, sondern verbessert oft auch die Finanzierungskonditionen. Zum Eigenkapital zählen beispielsweise:
- Ersparnisse
- Tagesgeld
- Wertpapiere
Je höher das vorhandene Eigenkapital, desto kleiner ist die benötigte Darlehenssumme und desto bessere Konditionen gewährt die Bank. Insgesamt zahlst du weniger Zinsen, wenn dein Eigenkapital hoch ist.
Eine kleine Faustformel: Du solltest mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Kaufnebenkosten zahlst du ebenfalls aus eigener Tasche.
Erinnerst du dich an Tim?
Im Artikel Kaufen ist besser als Mieten, oder? hast du Tim kennengelernt. Tim möchte ein Haus kaufen.
Tims Ausgangslage
Folgende Eckdaten legen wir für die Finanzierung seines Hauses zugrunde:
- Kaufpreis: 600.000 Euro
- Eigenkapital: 100.000 Euro abzgl. Kaufnebenkosten (10% des Kaufpreises, 60.000 EUR) = 40.000 EUR
- benötigtes Darlehen: 560.000 EUR
Wie sieht die Finanzierung genau aus?
So bewertet die Bank Tims Finanzierungswunsch
Die Bank arbeitet mit einer Beleihungsgrenze von 80%. Sie finanziert also 480.000 EUR zu einem günstigen Zins von 3%.
Da Tim jedoch insgesamt 560.000 Euro finanzieren muss, liegen 80.000 Euro oberhalb der 80-%-Grenze. Für diesen Finanzierungsanteil verlangt die Bank 3,5 % Zinsen.
Tim entscheidet sich für ein Annuitätendarlehen mit einer Tilgungsrate von 2%. Die Zinsbindung beträgt 10 Jahre.
So entwickelt sich Tims Kredit in 10 Jahren
Tims monatliche Rate beträgt ca. 2.400 EUR. Am Anfang der Laufzeit entfallen rund 900 EUR auf die Tilgung, und 1.500 EUR auf die Zinsen. Dieses Verhältnis ändert sich im Laufe der Jahre.
Nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung bleibt eine hohe Restschuld bestehen – grob gerechnet etwa 450.000 EUR. Für diese Restschuld benötigt Tim eine Anschlussfinanzierung. Zu welchem Zinssatz er dieses Darlehen bekommen kann, weiß Tim nicht.
Was bedeutet das für Tim?
Tim muss schon heute folgende Punkte berücksichtigen, bevor er den Kauf tatsächlich tätigt:
- Wie hoch ist die Restschuld nach 10 Jahren? Wie viel der Darlehenssumme hat er bis dahin getilgt?
- Was passiert bei steigenden Zinsen? Kann er sich die Finanzierung bei einem Anstieg von 1, 2 oder gar 3% noch leisten? Ein grober Überschlag zeigt, dass ein Anstieg der Marktzinsen um 1,5% die monatliche Rate etwa auf dem gleichen Niveau belässt. Steigt der Zins weiter an, steigt die monatliche Rate.
- Ist die monatliche Belastung auch dann noch tragbar, wenn sich die Lebenssituation verändert?
Fazit: Langfristig denken
Eine Immobilienfinanzierung besteht aus deutlich mehr als nur einer monatlichen Rate. Wer die Grundlagen von Annuitätendarlehen, Zinsbindung, Beleihungsgrenze und Eigenkapital versteht, kann bessere Entscheidungen treffen und langfristige Risiken vermeiden.
Das Beispiel von Tim zeigt, wie stark Eigenkapital und Beleihungsgrenzen die Finanzierung beeinflussen können. Besonders wichtig ist dabei der Blick in die Zukunft: Nicht nur die heutige Rate zählt, sondern auch die Frage, wo man nach Ablauf der Zinsbindung finanziell steht.